종합판단: 광주=구조적 약세 도시(약세+인구감소+깡통多). 싸지는 흐름은 견고하나 실수요 입지만 사야 안전. 대출완화·6.27 비대상이라 정책으로 약세 안 꺾임 → 무대출·경매저가·입지엄선·깡통회피 전략이 정확히 적합. 매수창 = 금리 인하 직전·약세 막바지 + 종잣돈 도달. 그 전엔 적립·소싱 감시.
갱신 2026-07-07 · 밑줄 점선 용어는 탭하면 설명이 뜹니다.
🏠 부동산 허브로 이동매물별 전용 앱 모음 진입점 🏢 에덴빌 전용 운영허브 바로가기재무·세입자만기·게이트·관리·확장·결정로그 — 매입 후 운영까지 다루는 별도 앱평당가 자체는 지역 시세 범위 안 — 바가지는 아님.
안전상한가(10.7~11억)와 거의 일치 — 단, 방 기준(10%+ 여유)으로 보면 실제 여유는 약 0.9%뿐, "안전마진 확보"라기보단 "간신히 통과선". 상세는 ⑧ 정밀재검토 참조.
기존월세(90~94만)+201호 월세전환(+50~80만) = 140~174만/월 vs 이자146+보유세20=166만/월 → 순손익 −26~+8만/월(손익분기 근접, 큰 흑자는 아님). AI 세입자 소통·CCTV·외관정비 별도 600~2,300만 소요.
북구 2026 입주 7,062세대(광주 최다)로 하락압력 지속. 🆕 신안동 "더현대 광주" 호재 있으나 일곡동과는 다른 지역이라 직접 영향 제한적. 반등 신호 아직 없음.
Cap Rate 1.3~1.7%는 수익형 투자로는 낮은 편. 현금투입 거의 0이라 "수익 내는 투자"가 아니라 "무자본 자산확보 전략"로 봐야 함.
이 딜의 정확한 프레임: "안전해서 사는 것"이 아니라 "위험을 알고 실행력(스마트관리·자산가치 제고)으로 이기겠다는 베팅". 소이님께도 이 프레임으로 설명 권장. 상세: `research/2026-07-06_정밀재검토_게이트스코어카드_최종.md`
아래는 07-05 신제안 이전(06월 기준) 분석입니다. 현재는 위 대시보드가 최신 결론입니다.
재무 5게이트 중 2탈락·2경계:
→ 아래 🎯매입 판정기에서 숫자 바꿔 GO 임계를 직접 탐색 가능.
A. 전세 증액: 8.35억×5%×갱신30% ≈ 1,250만(분산·약세장). ⚠️ 증액분=반환의무↑=깡통 악화 + 취득 시점 일괄확보 불가.
B. 담보대출: 시세 12억×60% − 선순위 11.85억 = 음수→0. 임차보증금이 선순위라 추가 담보여력 사실상 없음. 설령 가능해도 무대출 위반·적자 심화.
∴ 둘 다 취득세 못 메우고 부채·깡통만 키움 → NO-GO 강화. 아래 💰취득세 조달 계산기에서 확인.
원리: 인수 순부채(~12.6억) ≤ 건물 처분가치라야 손해 0.
보수 안전선(매도인이 전부 수용해야): ①취득세 전액 매도인 부담 ②대출 3.5억 매도인 상환·말소(→흑자전환) ③연체·미납세 정리 ④공실 책임임대/보증금↓ ⑤약속공사 완료+하자보증 ⑥깡통 보전 2.6~5.6억 현금/매가차감.
⚠️ 매도인 "추가현금 0" = ②⑥ 불가 → 조건 미충족 = 사면 손해. 차액0 승계는 깡통 떠넘기기 — 절대 그대로 받지 말 것.
재정: 가용 ~2천만·무주택·무대출·종잣돈 미형성.
솔직한 결론: 우리 재정으론 5가드 전면위배 → 최선 전략 = 매입해야 하는 상황을 안 만드는 것.
지웅이 "취득세 ~6천만을 대출 없이 조달 가능"이라 하면 → 즉시 재검토(②적자 흑자화+③시세>인수+④등기부·겸직 순차 검증).
그 전까진 NO-GO·방어가 기본. 옵션 A·B로는 ①을 못 채움이 확인됨.
매입보다 급함. 아래 3개가 우리 1.68억 운명을 가름.
☎ R5 보증보험 확인 (가성비 1위)HUG 1566-9009 — "401호 전세보증금 반환보증 가입됐나" 한 줄. 가입O면 순위무관 1.68억 100% 안전 🔴 R1 등기부 열람 (700원)iros.go.kr → 일곡동 869-1 → PDF를 contracts 폴더에 저장 → 광주은행 vs 우리 선/후순위 자동판정 🟡 R8 등기변동 알림 신청 (무료·5분)압류·경매개시 뜨면 즉시 통보 → 배당요구 종기 놓침 방지. 매도인 디폴트 임박이라 지금 필수"지금 살 수 있나 / 어떤 조건이면 살 수 있나"를 숫자로. 보증금·대출은 승계(현금 0), 현금은 취득세뿐.
기본값=현 상황(종잣돈 2천·취득세 5천·적자구조·깡통경계). 종잣돈/매도인보전/공실전환을 바꿔 GO 임계를 탐색하세요.
"취득세를 세입자 보증금 증액·건물 담보대출로 메울 수 있나"를 숫자로. ⚠️둘 다 부채·깡통을 키우니 5가드와 충돌 — 가능액과 위험을 같이 봅니다.
등기부 떼면 두 값만 넣으세요. 회수 = clamp(가용배당 − A, 0, 1.68억).
전체 근거 원문: 01_에덴빌/00_에덴빌_최종보고서.md · 결정메모 00_매입_최종결정_메모.md(§7 임계·§8 전략)
6조건 전부 수용 시에만 손해 0 성립. 하나라도 빠지면 매입 불가.
금액: 약 6,200만원
방법: 잔금에서 차감 또는 매도인 직접 납부
근거: 우리 가용현금 2천만으로 납부 불가 → 진입 자체 불가
협상 문구: "취득세 약 6,200만원을 잔금 차감 방식으로 매도인이 부담해 주십시오"
방법: 잔금 전 근저당 완전 말소 확인
근거: 대출 인수 시 월이자 146만 → 월세 94만으로 매달 -52만 적자
협상 문구: "잔금 전 광주은행 3억5천을 상환하고 근저당을 말소해 주십시오"
금액: 추정 1,500~2,000만원
근거: 인수 후 체납세 연대납세 위험
협상 문구: "미납세 및 연체이자를 잔금 전 정리하고 납부영수증을 제출해 주십시오"
201호(공실·인테리어완료): 잔금 전 임차인 확보 OR 보증금 1.5억 매매가 차감
302호(12월만료): 갱신 확약서 제출
협상 문구: "공실을 잔금 전 해소하거나 해당 보증금을 매매가에서 차감해 주십시오"
약속한 수선·인테리어 잔금 전 완료 / 1년 하자보수보증서
금액: 인수총액(12.6억) - 낙찰추정가(10억) = 최소 2.6억 차감
근거: 경매 시 후순위 손실 헤지
협상 문구: "인수총액이 보수시세를 초과하는 약 2.6억을 매매가에서 추가 차감해 주십시오"
• 401호 이탈 가능 (3개월 전 통보 → 9월 퇴거) → 공실 추가 → 건물주 현금흐름 악화
• 경매 직전 급매 = 건물주 양보 여지
• 매입 의지 있는 유일한 매수자
경매 시 우리가 직접 응찰하면? (우리 보증금 상계 효과)
매물 숫자 → 하드게이트 5 + 100점 → 등급. 하나라도 ❌면 즉시 탈락.
상한 = (V−인수−비용−마진) 과 (무대출 E≤종잣돈) 중 낮은 선.
채점 후 저장하면 여기서 점수순 비교됩니다.
매입가 넣으면 취득세+부가세(지방교육세·농특세) 자동. 2026 일반기준.
무대출 보유 시 연도별 누적 현금흐름·추정시세·총수익률. 자본이득은 보수적으로.
★1호기 타겟: 용봉동(전남대권) 도보7분 소형 상가주택/다가구, 유찰 1~2회, 무대출 감당권. 학생 실수요로 공실방어(1층상가는 공실 보수가정, 2~3층 학생원룸이 본체). 아파트는 경매 과열(25명·93%)이라 회피. 에덴빌(869-1·869-8) 경매개시도 매주 검색(방어).
📌 관찰 사건: 2025타경2345 용봉동 — courtauction 사건번호 조회→채점. 채점 프리셋: 도보5분=환금12~15·공실보수·전입세대열람 필수.
발견 물건을 기록 → 엔진 점수로 줄세움. (저장됨)
가상 다가구(감정3.2→유찰1.57억): STAGE0-Z 통과 → 엔진 A(75) → Cap 10.7% → 상한 1.52억 → 현 최저가 > 상한 = 패스, 다음 유찰 대기. 우량물건도 상한 넘으면 자동 패스(감정입찰 방지).
좋은 물건은 사람에게서 온다. 중개사·매도인·은행·법무사·투자자를 관리. (휴대폰에 저장됨)
아직 없음 — 위에서 추가하세요.
인맥·소싱·딜비교·종잣돈·할일을 텍스트로 백업(복사해 메모/카톡에 보관). 캐시 삭제·기기변경 대비.
발견 → STAGE0-Z(5초) → 딜 채점 엔진 → 권리분석(특수물건) → 밸류·수익 → 의사결정서+겸직 → 입찰가 → 낙찰·명도 → 운영 → 출구(양도세) → 재투자.